Поява перших у світі житлово-будівельних кооперативів (Великобританія, кінець XIX ст.) нерозривно пов’язана із зародженням споживчої кооперації. Вітчизняні ЖБК так само, як і англійські будівельні товариства, почали виникати у зв’язку з розвитком споживчої кооперації у першій половині 60-х років ХХ ст. Задоволення житлових потреб громадян виходить на перший план державної житлової політики у період “хрущовської відлиги”, при цьому значна увага приділяється формуванню ініціативи громадян щодо вирішення своїх житлових проблем шляхом житлової кооперації.
Житлово-будівельним кооперативам надавалася значна допомога від держави: будівництво здійснювалося за пільговими цінами державними підрядними організаціями; безкоштовно виділялися земельні ділянки під забудову; надавалися кредити під низькі відсотки з терміном погашення 15-20 років у розмірі 60-70 % від вартості будівництва.
Статистика свідчить про те, що “квартирне питання” і досі залишається однією з найгостріших соціальних проблем в Україні. Парадоксально, але при цьому останнім часом кооперативне будівництво практично зійшло нанівець. Більше того, сьогодні чітко простежується тенденція до знищення як самої ідеї житлової кооперації, так і до знищення існуючих житлово-будівельних кооперативів, позбавляючи їх права управляти своїми будинками.
Правове становище житлово-будівельних кооперативів
На сьогодні питання правового статусу, організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів регулюються нормами Конституції України, Цивільного та Житлового кодексів, Закону “Про кооперацію”, а також Примірного статуту, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985 року.
Зокрема, відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.
Отже, можна констатувати, що спільне майно будинку належить кооперативу, а його члени безпосередньо володіють викупленою квартирою та часткою у кооперативі.
Статтею 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», встановлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Також у цій же статті передбачено, що співвласники можуть передати усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком управителю, або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Водночас відповідно до ч. 6 п. 5 статті 13 цього ж закону співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до набрання чинності цим законом здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення в багатоквартирному будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.
Тобто, згаданий закон передусім був прийнятий з метою організації самоуправління у багатоквартирних будинках, що знаходились у державній власності, після приватизації квартир та передачі будинків у власність співвласникам. Тоді як у кооперативному будинку управління спільним майном здійснює кооператив.
На жаль, відсутність чіткої позиції законодавця щодо реалізації права власності у кооперативних будинках та застаріле законодавство, що регулює діяльність житлово-будівельних кооперативів, дає привід для спотворення змісту відносин щодо управління спільним майном у кооперативних будинках; закладає підгрунтя для правової невизначеності та протиріч, а також дискримінації житлово-будівельних кооперативів; руйнування усталених суспільних відносин, які являють собою особливу форму кооперації громадян. Все це викликає обурення співвласників, які проживають у кооперативних будинках, юристів, експертів та науковців у сфері управління житлом.
Правова природа житлово-будівельного кооперативу
Правові, організаційні, економічні та соціальні основи функціонування кооперації в Україні визначаються в законі “Про кооперацію”. Кооперативи за цим законом поділяються на виробничі, обслуговуючі та споживчі, а за напрямками діяльності можуть бути сільськогосподарськими, житлово-будівельними, садово-городніми, гаражними, торговельно-закупівельними, транспортними, освітніми, туристичними, медичними тощо.
Відповідно до Примірного статуту, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985, житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, – одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).
Таким чином, ЖБК – це вид споживчого кооперативу, який утворюється громадянами на добровільних засадах на підставі членства і об’єднання майнових (пайових) внесків з метою задоволення своїх житлових потреб шляхом спільної участі в будівництві багатоквартирного будинку, його наступному утриманні й управлінні будинком і прибудинковою територією.
Загалом ОСББ і ЖБК досить схожі щодо організації управління будинком: загальні збори, правління, ревізійна комісія тощо. Принципово вони відрізняються тим, що в одному випадку спільне майно належить співвласникам, а в іншому – кооперативу. Також вони відрізняються своїм походженням: ОСББ створюється в існуючому будинку з метою управління спільним майном, ЖБК створюється з метою будівництва багатоквартирного будинку і управління ним.
Очевидно, що спорудження будинку – не єдина мета діяльності житлово-будівельного кооперативу, і безперечно – це статутна форма управління багатоквартирним будинком. Так само у світовій практиці житлово-будівельні кооперативи використовуються не лише як форма співфінансування житлового будівництва, а й як форма спільного домоволодіння та управління.
Чи є майбутнє у житлово-будівельних кооперативів
У місті Києві нараховується 864 діючих житлово-будівельних кооперативів. У цих будинках виросло не одне покоління справжніх власників. Це ті люди, які своїм коштом збудували собі житло, ремонтували ці будинки і впорядковували прибудинкову територію. Житлово-будівельні кооперативи готові й надалі ефективно управляти своїми будинками, впроваджувати енергоефективні заходи та сучасні технології. Хіба не це є метою реформи житлово-комунального господарства? Система управління, взаємовідносин між людьми у кооперативах налагоджена і довела свою спроможність та ефективність. ЖБК вирізняються високим рівнем самоорганізації й відповідальності за спільне майно.
В усьому світі кооперативні цінності та принципи мають всебічну підтримку, кооперативний рух поширюється, роль кооперації у суспільстві зростає. Житлово-будівельні кооперативи є невід’ємною складовою європейської моделі забезпечення громадян житлом.
Безсумнівно, чинне законодавство про житлову кооперацію потребує істотного оновлення та приведення його у відповідність до сучасних соціально-економічних і правових реалій.
Зокрема, необхідно встановити єдину правову основу для організації житлово-будівельних кооперативів, а також управління будинками, що не передбачає зміну статусу кооперативу після завершення будівництва чи викупу квартир членами кооперативу. Водночас дозволити реорганізацію житлово-будівельного кооперативу в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за умови, якщо всі члени внесли свої частки в повному обсязі.
Крім того, передбачити, що у разі продажу квартири в кооперативному будинку, новий власник набуває членство в кооперативі.
Можливо, було б доцільним прийняти спеціальний закон “Про житлово-будівельні кооперативи”, спрямований на розкриття потенційних можливостей житлової кооперації.
Підтримка і розвиток ЖБК відповідає інтересам усіх громадян, незалежно від того, в яких будинках вони проживають: без ОСББ, чи з ОСББ. Люди повинні мати можливість не тільки спільно управляти своїми будинками, а й спільно будувати якісне і доступне житло відповідно до своїх потреб і побажань.
Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Конституція України