Кондомініум, панорама з балкону

Навіщо нам ОСББ – зарубіжний досвід. Кондомініум

Багато фахівців в пошуках вирішення проблем, пов’язаних з управлінням житловим фондом, неодноразово зверталися до зарубіжного досвіду. У західних країнах, де в житловій сфері історично переважає приватний сектор, застосовуються різні системи управління нерухомістю, включаючи і самоврядування власників в кондомініумі.

Слово «кондомініум» походить з латинської мови, воно утворено додаванням префікса con- «разом» до слова dominium – «володіння» і означає «спільне володіння». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася в часи Римської імперії, коли сенат прийняв закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У Середні віки кондомініуми існували в Європі в основному в німецьких містах-фортецях, які служили притулком від нападів супротивників по міжусобним війнам.

Після Середньовіччя ця форма власності відійшла на другий план аж до початку двадцятого століття. Тоді в Західній Європі знову з’явилися кондомініуми через дефіцит землі в містах. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки і Пуерто-Ріко, де в 1951 році були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів. Закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініум, прийнятого Конгресом США в 1961 році.

Після цього кондомініуми, як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення і спільна часткова власність на місця загального користування, набули широкого поширення в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми складають в США і Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку дев’яностих років кондомініуми з’явилися і в країнах Східної Європи: Польщі, Угорщині, Словенії, Україні та інших.

Кондомініум в Сполучених Штатах і Європі

Основна маса житла в США і західно-європейських країнах перебуває в приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні будинки, власниками яких є, як правило, корпорації та приватні компанії, які здають житло в оренду; кондомініуми та кооперативи. Державне житло в Сполучених Штатах складає лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається тільки малозабезпеченим сім’ям.

У шістдесятих і сімдесятих роках кондомініуми в Америці формувалися в будинках, які раніше здавалися в оренду. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі повністю або поквартирно, орендарям та іншим особам, які бажали отримати власне житло. В результаті будинок переходив в змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном в кондомініумі створюється асоціація власників житла (homeowner association).

Вже з початку вісімдесятих «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії – забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося в надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках має стовідсоткову ліквідність і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже двадцять років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.

Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців – асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками і агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах будується саме на перевагах, які отримують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі в справах асоціації, самостійний вибір керуючих та підрядних організацій, право впливати на якість і вартість послуг, що надаються.

Потрібно відзначити, що америкаці – дуже мобільна нація. Вони в набагато меншому ступені, ніж наші співвітчизники, прив’язуються до свого житла, легко змінюючи місце проживання при необхідності. Тому в США високо розвинутий ринок комерційної оренди житла – квартир і будинків.

Незважаючи на це, більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініумам за час свого існування в Сполучених Штатах завоювати величезну популярність серед населення.

Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім’ями, оскільки подружжя зазвичай вважають кращим міське житло або не мають у своєму розпорядженні можливостей самостійно придбати власний будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей у тому, які верстви населення віддають перевагу квартирам у кондомініумі, немає: все залежить від якості житла, його розташування і вартості. Проте, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважають втіленням якості, комфорту, економії та надійності.

У західноєвропейських країнах процентна частка житлового фонду, що належить державі і муніципалітетам, набагато вище, ніж в США. Так, в Німеччині вона становить майже 35%, у Франції – близько 40%. Велике місце в житловому секторі країн Західної Європи також займають кооперативи, які володіють багатьма житловими будинками. Ці кооперативи особливо широко поширені в скандинавських країнах і в Німеччині. Однак в останнє десятиліття по Німеччині прокотилася хвиля «кондомінізаціі» кооперативів. Право власності на квартиру дає мешканцеві більше переваг, ніж просто володіння паєм. Зареєструвавши будинок в якості кондомініуму, мешканці стають власниками свого житла, отримують частку в спільному майні, і їх квартири набувають нову, більш високу вартість.

У ряді країн, особливо в США, набув поширення вид бізнесу, заснований на підвищенні вартості приміщень в кондомініумі. Зацікавлена ​​в отриманні прибутку особа, придбавши квартиру в будинку, призначеному для перетворення в кондомініум або в новому будинку, вже через деякий час може продати її за вищою ціною. Це стає можливим після створення асоціації власників житла, оскільки якість обслуговування і комфортність проживання в кондомініумі помітно зростають, а це відчутно впливає на вартість нерухомості.

У колишніх соціалістичних країнах, таких, як Польща, Чехія, Словенія, Угорщина, житловий фонд, як і в нашій країні, раніше належав державі. Сьогодні в східно-європейських країнах для кондомініумів характерні проблеми, з якими стикаються українські об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ): порівняно невисокі доходи населення і низька його активність, залежність від монополізованого і нерозвиненого ринку послуг з управління та утримання житла.

Кондомініум як інвестиція в нерухомість

Отже, на Заході громадяни розглядають покупку квартири або будинку не тільки як вирішення своєї житлової проблеми, але і як інвестицію. Ця інвестиція має на меті захистити вкладений капітал від інфляції та інших фінансових ризиків і, по можливості, принести прибуток при майбутньому продажу квартири.

У практиці управління нерухомістю ринкова вартість квартири зазвичай визначається її метражем. У той же час ціна одного квадратного метра визначається попитом на житло. Попит у свою чергу залежить від місця розташування і фізичного стану будинку. Практика показує, що стан самої квартири не завжди впливає на її ціну, так як часто нові власники ремонтують і переробляють придбане житло на свій смак.

Таким чином, можна сказати, що зміна вартості квартири за період від покупки до продажу значною мірою залежить від зміни якості обслуговування і комфортності проживання в будинку. Щоб захистити інвестиції, зроблені покупцями приміщень в будинку, необхідно, щоб вартість цих приміщень зростала з часом. Звичайно, потрібно визнати, що збереження і приріст капіталу в повній мірі можливі при відносній економічній стабільності та невисокому рівні інфляції. А при наявності розвиненої кредитної системи інвестування в нерухомість стає по-справжньому привабливим для громадян.

У той же час в жодній із західних країн асоціації власників житла не отримують від влади такої підтримки, і законодавчої, і фінансової, як ОСББ в Україні, де діють програми співфінансування енергомодернізації та капітального ремонту багатоквартирних будинків. Тому якщо ви ще не створили ОСББ, варто замислитись. Адже це реальна можливість не тільки поліпшити ваші умови проживання, а й підвищити вартість вашої квартири.

Догори