Наталія Ретта, голова правління ОСББ «Грушевського, 13-А», м. Бровари

ОСББ вигідно накопичувати кошти на енергомодернізацію будинку

Досвідом управління багатоквартирним будинком поділилася з Управбудом Наталія Ретта – голова правління ОСББ «Грушевського, 13-А» з Броварів. Нещодавно вона завершила енергомодернізацію свого будинку за пакетом «А» програми Фонду енергоефективності «Енергодім».

Для ОСББ природньо співпрацювати

В 2016 році, коли за законодавством кожен будинок мав визначитися, хто саме ним управляє, я зрозуміла, що доведеться створювати ОСББ в нашому будинку. Справа в тому, що я виросла в приватному будинку, а там немає такого, що ти від когось очікуєш, що замість тебе хтось буде все робити. Мене дивує такий підхід, що хтось має прийти і за тебе вирішувати. Ці два фактори стали для мене основними аргументами щодо створення ОСББ. 

Наше ОСББ було створено в 2016 році, а в 2017 ми взяли будинок в управління. Один зі співвласників нашого будинку, який був у нашій ініціативній групі, вже був головою іншого об’єднання співвласників у іншому будинку, де в нього також була квартира. Тож можна сказати, що ми пішли по гарячих слідах того ОСББ, яке створював він. Спершу я очікувала, що він очолить і наше ОСББ, але зрештою прийняли рішення, що ОСББ очолю я. Але той співвласник дуже допомагав нам з документами і протягом створення ОСББ, допомагає і зараз. 

Різниця між ОСББ та ЖЕКом

Ми «забрали» будинок у ЖЕКу якраз у новорічні свята. Тому підготовку будинку до опалювального сезону робив ЖЕК. Коли до нас почали звертатися співвласники щодо некомфортної температури в квартирах: «нам жарко, вимкніть тепло» або «нам холодно», ми змогли побачити реальну картину проблем у будинку. Раніше до ЖЕКу кожен ходив поодинці, й тому сусіди не розуміли спільних проблем. Вважали, що проблеми – лише в його квартирі! Фактично інформацією ніхто не обмінювався – вона «осідала» в ЖЕКу. 

Я, наприклад, живу в квартирі, в якій завжди жарко – доводиться відчиняти вікна. А виявилося, що в нашому будинку були квартири, де люди постійно мерзли. Вони намагалися щось змінити, чогось добитися від ЖЕКу, але марно. У нас не зовсім звичайна розводка опалення і, як і в багатьох будинках, є втручання в систему. Таким чином, після створення ОСББ ми змогли побачити реальну картину розподілу тепла: де в будинку холодно, а де навпаки – перегріто.

Голова правління ОСББ – це професія, а не хобі

Коли я починала свою діяльність в ролі голови правління ОСББ, то не вважала це професією. Але зараз схиляюся до того, що голова правління – все ж таки повноцінний фах. 

На той момент, коли я лише стала головою правління, в мене була інша робота. Однак дуже швидко я зрозуміла, що поєднувати дві різнопланові роботи практично неможливо. На посаді голови ти постійно маєш бути «на зв’язку», постійно маєш бути готовою відповісти на питання співвласників, підрядників, десь допомогти, десь проконтролювати. Тож довелося робити вибір.

На сьогодні я веду вже три будинки. В 2017 році я починала як голова правління в нашому будинку, однак минулого року до мене звернулися іще з двох будинків. Я там надаю послуги як найманий працівник, керуючий справами. Там також створені ОСББ. 

З правлінням одного з цих будинків ми якраз обговорюємо зараз питання участі в програмі «Енергодім» Фонду енергоефективності. В іншому існує більш нагальна проблема – це мережі. Це старий будинок, його забрали від комунального ЖЕКу. Ясна річ, мережі в жахливому стані, тож у першу чергу потрібно їх замінити, а вже в другу – думати про енергоефективність. 

Мені дуже допомагає те, що я маю технічну освіту, але я певна, що в багатьох голів правління немає необхідного досвіду. Треба розуміти, як працюють ліфти, мережі, електропостачання, опалення, розбиратися в кресленнях. Без цих знань повноцінно утримувати будинок буде складно. Те ж саме стосується управлінського досвіду. Це – ключові навички голови ОСББ. 

Крім того, потрібне знання в сфері житлово-комунального господарства. До того ж законодавство постійно змінюється, й ці зміни потрібно постійно відслідковувати. Якщо ОСББ має професійного бухгалтера – це дуже добре. З нами працює ФОП, тож проблем зі звітністю ми не маємо.

Програми підтримки ОСББ у Броварах 

В Броварах діє 2 програми фінансування енергоефективних заходів у будинках ОСББ. Одна розрахована під кредит, інша – без кредиту. Наше ОСББ скористалося тією програмою, яка розрахована під кредити. Ця програма компенсовує 30% від суми кредиту, але не більше 100 тисяч гривень. Однак треба розуміти, що це дуже вигідно при невеликих сумах, тобто для пакету заходів «А». Але якщо кредит буде по пакету «Б», а це зазвичай декілька мільйонів гривень, то ці 100 тисяч на такому тлі виглядають вже не так привабливо.

Треба розуміти, що місто може допомогти ОСББ не настільки, як цього хочуть ОСББ та чиновники, а наскільки воно багате. Бровари недалеко від Києва, тут «крутяться» деякі фінанси, і тому в нас із допомогою ОСББ відносно непогано. 

Перша програма підтримки ОСББ та ЖБК в минулі роки давала 100% фінансової підтримки, однак зараз вона змінюється й переходить на рейки співфінансування. А друга програма – про яку я вже згадувала – компенсує частину кредиту. 

Впровадження цих програм починалося іще в 2016 році. Тоді всі ОСББ ще боялися ними користуватися – лише два ОСББ тоді ризикнуло взяти участь. А от в 2017-2018 році бажаючих було вже більше, ніж змогло покрити місто. Тому однозначно – такі програми потрібні нашим ОСББ і фінансування на такі програми треба збільшувати, щоб задовольнити увесь попит. З іншого боку, вважаю, має бути обов`язково співфінансування. Тоді люди цінують і бережуть те, що зроблено. 

Крім того, в нас є програма для будинків, де немає ОСББ. Там співвласники також можуть зібратися, вирішити, що їм потрібна енергомодернізація, і подати заявку. Але робити це потрібно через управляючу компанію. Наскільки я знаю, поки що ніхто не ризикнув нею скористатися. Це класичний випадок, коли співвласники хотіли би спершу побачити чийсь приклад, а вже потім і самим спробувати. 

ОСББ необхідно об’єднуватись

В Броварах немає Асоціації ОСББ, натомість у нас є Рада голів ОСББ. Якщо є якісь загальноміські питання в ОСББ до постачальників тепла, води, газу, то ми ці питання вирішуємо колективно. Якщо є якісь загальнодержавні питання, то йдуть колективні запити від Ради голів. Разом вирішувати ці питання значно простіше, ніж поодинці. Але така Рада голів ОСББ має бути дієвою, працювати, а не просто бути на папері.

Як ми стали учасниками програми «Енергодім» 

Влітку 2017 року, через півроку після створення ОСББ, ми поставили на загальні збори пропозицію щодо встановлення теплопункту з погодним регулюванням. Ми дізналися більше про сучасні технології, про те, як подібні проблеми вирішуються в цивілізованих країнах, і я загорілася ідеєю впровадити такі зміни в нашому будинку. 

2017 року ми намагалися піти на «теплий кредит», однак тоді наші співвласники злякалися кредитного механізму. Не було підтримки. Однак в 2018 році піднялися тарифи на опалення, і влітку 2018 року ми повторно провели збори і прийняли рішення щодо того, щоб взяти «теплий кредит». 

Але банк розглядав нашу заявку, в Україні закінчилися «теплі кредити». І поки ми з іншими ОСББ намагалися добитися продовження програми, настав жовтень. А щоб отримати компенсацію, закрити акти виконаних робіт потрібно в листопаді. І тому знову довелося відкласти цю ідею на пізніше. 

Проте ми зробили перший великий крок: підвищили внески співвласників, щоб зібрати потрібну суму на тепловий пункт. Наш консультант запропонував мені піти в пілотний проєкт Фонду – програму «Перші ластівки», і зараз можна стверджувати напевне – нам усе вдалося! 

Як переконати співвласників платити

Співвласникам було складно наважитися на кредит. Взагалі будь-яка ситуація, де треба витрачати власні кошти на спільну власність, не надто позитивно сприймається людьми. А особливо, якщо йдеться про кредит. Виникає чимало питань та застережень: «А раптом не віддамо…», «А раптом не заплатять сусіди…», «А чого це я повинен платити за сусідів?». Було й таке: «А я не вірю, що ви це зробите!» або «Покажіть, що це працює, я маю переконатися». А в Броварах – або старі будинки, де про індивідуальний тепловий пункт навіть не чули, або ж будинки, які будують за новими ДБНами, і вони вже оснащені ІТП. Тобто подивитися чужий досвід в нашому місті було неможливо. А щось нове й невідоме людей завжди лякає. Але нам таки вдалося переконати наших співвласників. 

Основний аргумент, який ми використовували – опалення стане дешевшим. Іще один аргумент, що переконав багатьох, які мали реальну проблему з перегрівом або недогрівом, – завдяки енергомодернізації буде налагоджено рівномірний розподіл тепла. Ті сусіди, в яких у квартири взимку було 16 градусів, а стало 20-21, були дуже вдячні, абсолютно задоволені. Приходили до нас і казали: «Ми нарешті нагрілися!».

Фінансова оптимізація

За програмою Фонду енергоефективності ми обрали пакет «А» – Легкий». Нам він підходив більше. У нас вже назбиралося чимало власних коштів, і ми обрали ті заходи, які нам були просто-таки необхідні. Як я вже казала – це, в першу чергу, встановлення індивідуального теплопункту. Однак у нас залишається ще одна проблема, яку варто вирішити, – це утеплення даху. Адже свого часу забудовник вирішив змінити свої попередні плани щодо встановлення дахової котельної та замість горища побудував іще квартири. І тепер мешканці тих квартир на останньому поверсі, які прилягають до даху, мерзнуть узимку.

Для того, щоб взяти участь у програмі «Енергодім», потрібно зібрати певний пакет документів, і процес підготовки цих документів займає чимало часу. Все має бути дуже чітко і коректно, щоб проєкт не повернули на доопрацювання. Тому дуже важлива роль консультантів, які супроводжували нас та допомагали в підготовці документів.

Кредит нам видали під 17,5% і 0,1% – це щомісячна комісія від суми кредиту. Але ми кредитувалися не на всю суму проєкту, адже на той час зібрали вже доволі велику суму для участі в програмі «Енергодім». Фактично, ми взяли кредит в жовтні, а в січні вже його закрили.

Тому я вважаю, що ОСББ вигідно певний час накопичувати власні кошти на енергомодернізацію будинку, а кредит брати лише на залишок необхідної суми

Коли ми тільки починали збирати кошти, внесок на енергоефективність в нашому ОСББ був 4,63 грн з квадратного метра. Але коли ми все порахували, вийшло приблизно від 1000 до 1400 гривень з квартири, залежно від метражу. Саме тому енергоефективні заходи окупилися так швидко. Також важливо розуміти, що окупилися вони з урахуванням компенсації 60% суми проекту від Фонду енергоефективності та додаткової компенсації від міської програми Броварів. Без цього фінансування проект окупився б десь за 2,5 роки. 

Догори