24 грудня у Жовтневому палаці успішно і корисно пройшов перший Київський форум ОСББ і ЖБК 2021, організований Асоціацією ОСББ та ЖБК міста Києва. Це була справді непересічна подія, адже подібні заходи вже давно не проводились у Києві.
Загалом форум відвідали понад 200 делегатів, серед яких: представники державних органів та установ, місцевої влади та комунальних підприємств, ОСББ і ЖБК, а також їх асоціацій. На заході виступили 36 спікерів, в онлайн форматі форум отримав понад 3000 переглядів.
Активну участь у форумі також взяли спонсори та партнери асоціації:
Ceresit , JERELO , Polimin , Danfoss , Caparol , ДАХ , SCANROC , Meest , Инжиниринг Групп ЛТД , Misto Energy , Smart House Systems , Нова пошта , СК ВУСО , Mastergaz LLC , SPV Company Ltd.
Висловлюємо їм безмежну вдячність – без них проведення форуму було б неможливим.
Модератором форуму виступив відомий тележурналіст Володимир Гуцул.
Насичена програма форуму передбачала панельні дискусії з наступних тем: модернізація багатоквартирних будинків та програми співфінансування, співпраця з монополістами, спрощення процедури створення ОСББ та ухвалення рішень у багатоквартирних будинках, оформлення земельних ділянок у постійне користування ОСББ / ЖБК та у спільну власність співвласників будинку, житлово-будівельні кооперативи як форма управління багатоквартирним будинком, створення Всеукраїнської асоціації ОСББ і ЖБК.
З вітальним словом виступили голова правління АОСББ міста Києва Валерій Нікітченко та заступник голови Київської міської державної адміністрації Петро Пантелеєв. Вони підвели підсумки співпраці влади міста та спільноти ОСББ і ЖБК у році, що минає, виконання меморандуму, укладеного рік назад з мером Віталієм Кличком, а також окреслили перспективи на наступний рік, зокрема щодо ефективного управління житлом у столиці та роботи Координаційної ради з питань сприяння розвитку ОСББ і ЖБК міста Києва.
Заступник директора Департаменту житлової політики та благоустрою Світлана Старцева у вступному слові повідомила, що Мінрегіон завершує підготовку проєкту Житлового кодексу та узгодження законопроєкту щодо земельних ділянок багатоквартирних будинків. Вона також проінформувала, що Мінрегіоном планується поновити у першому кварталі 2022 року роботу Національної координаційної ради з питань сприяння розвитку ОСББ.
Енергомодернізація будинків
Панельні дискусії розпочалися темою модернізації житлових будинків та програм співфінансування. Про історію становлення програми «70/30» та про те, чого очікувати київським ОСББ і ЖБК у наступному році розповіла Віра Радченко, начальник управління ДЖКІ. Вона зазначила, що на фінансування проектів енергоефективних заходів з бюджету міста виділено суму більшу, ніж у минулих роках, а саме 177 млн грн. Водночас проектів назбирали десь на 220 млн грн, тому на учасників ще чекає конкурс. Також Віра Радченко повідомила, що місто продовжить у наступному році відшкодовувати 30 відсотків за «теплими кредитами», на що передбачено 11 млн грн.
Депутат Київради Олесь Маляревич наголосив на необхідності припинити практику безкоштовних ремонтів за рахунок бюджетних коштів, оскільки така “благодійна діяльність” формує у співвласників очікування, що про їхні будинки подбає місто чи держава, що створює підгрунтя для провалу будь-яких ініціатив щодо масштабної енергомодернізації житлового фонду на засадах співфінансування.
Олена Свінтозельська, заступник голови АОСББ міста Києва, нагадала, що крім програми енергоефективних заходів «70/30» у місті Києві діє програма капітальних ремонтів, яка стала доступна не тільки для жеківських будинків, а й для ОСББ і ЖБК. Також вона зауважила, що з наступного року в Києві запрацює револьверний фонд, який надаватиме позики учасникам програм співфінансування під 3 відсотки, та закликала ОСББ і ЖБК міста Києва не боятися брати участь у програмах співфінансування.
Модератор форуму Володимир Гуцул зазначив, що пані Олена у виступі не згадала програму співфінансування «Енергодім», тому звернувся до директора Фонду енергоефективності пояснити невисоку популярність програми в Києві.
«Очевидно, що головна причина – наявність у Києві потужної програми співфінансування енергоефективних заходів «70/30». Втім, наша програма поступово набирає обертів, вона розширює свою територію, ми вже отримали понад 800 заявок, 700 заявок в процесі виконання, вже реалізовано близько 100 проектів. В масштабах країни здається, що це не дуже швидкі темпи, але є декілька причин, чому це відбувається. По-перше, ОСББ в нашій програмі є замовником всіх робіт, що накладає певні складнощі в реалізації цього процесу. Тому ми будемо працювати над тим, щоб створити дієву і законну інституцію, яка буде допомагати учасникам проходити всі технічні та адміністративні етапи. По-друге, вчора на засіданні Кабінету Міністрів був схвалений законопроєкт про створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель, який спрямований на те, щоб спростити складні процедури та скоротити час реалізації проєктів. Найближчим часом плануємо масштабувати нашу програму», – відповів Єгор Фаренюк.
Також серед стратегічних планів Фонду на 2022 рік – створення нових пакетів за програмою «Енергодім» додатково до існуючих пакетів «Легкий» та «Комплексний». Один з пакетів передбачатиме виключно встановлення ІТП та вузлів комерційного обліку. Це буде досить простий пакет. А також інтеграційний пакет, який буде допомагати ОСББ відчути, що таке участь в програмі «Енергодім», спробувавши реалізувати прості енергоефективні заходи, що не потребують розробки проектної документації, наприклад, заміна вікон та вхідних дверей.
Крім того, Фонд розглядає можливість розширення кола бенефіціарів програми «Енергодім», дозволивши брати в ній участь будинкам з іншими формами управління.
«Ми бачимо, що кількість бажаючих енергомодернізувати свої будинки перевищує можливості місцевої програми, тому київські ОСББ можуть скористатись державною програмою, адже грошей у Фонда достатньо. Ми готові до співпраці в цьому напрямку з АОСББ міста Києва задля досягнення нашої спільної мети – енергонезалежності країни», – додав Єгор Фаренюк.
Тему енергомодернізації продовжив перший заступник міністра з розвитку громад та територій Василь Лозинський. Він наголосив на важливості спрощення процедур програми «Енергодім», щоб ОСББ було швидше та комфортніше працювати з Фондом.
«Також плануємо спростити процедури створення ОСББ, зменшити поріг прийняття рішень до 50% + 1, та запровадити електронне голосування», – повідомив перший заступник міністра.
Він розказав присутнім про досвід та досягнення ОСББ з різних куточків України, які вже завершили впровадження енергоефективних заходів за програмою «Енергодім». Зокрема, про збільшення вартості квартир та зменшення платіжок, про розмір внеску 2,76 грн / кв м в енергоефективному будинку в порівнянні з 6-7 грн / кв м у сусідніх немодернізованих будинках.
Василь Лозинський закликав київські ОСББ активніше працювати з Фондом енергоефективності, а також міську владу прийняти програму додаткового відшкодування вартості енергоефективних заходів учасникам програми «Енергодім». Близько 50 міст вже запровадили такі програми, і там, де вони є, кількість бажаючих стати учасником програми постійно зростає.
Також він зауважив, що саме комплексні енергоефективні заходи є найбільш вигідними для співвласників, бо на практиці дають зменшення вдвічі платіжок за опалення.
Щодо програми масштабної термомодернізації Президента України Володимира Зеленського перший заступник міністра повідомив, що в наступному році планується витрати на її реалізацію 30 млрд грн, відповідна програма вже розробляється в Мінекономіки. Чи буде розпорядником цих коштів Фонд енергоефективності, чи буде утворена окрема державна установа, поки що остаточно не вирішено.
Своїм досвідом енергомодернізації багатоквартирного будинку з використанням теплових насосів поділився з присутніми Денис Кукса, голова правління АОСББ Оболонського району та голова правління ОСББ «Арован».
«В жовтні ще ні в кого не було опалення, а в мене вже було комфортно в будинку. Вартість опалення за жовтень разом з МЗК була 4,10 грн за кв м. В листопаді, в порівнянні з середньою сумою платіжки по місту Києву – 25, 5 грн за кв м, в енергоефективних будинках – 15,50 грн за кв м, в мене сума платіжки становила 8 грн за кв м. Хочу сказати, що комплексна енергомодернізація і правильний інженерний підхід можуть зменшити платіжку за тепло не вдвічі, а в чотири рази», – розказав Денис Кукса.
Будинок, яким він керує, побудований зі звичайної селікатної цегли. Найперше була поставлена погодозалежна автоматика, вона дає хороший результат і досить швидко окуповується. Згодом замінено вікна і двері на енергоефективні, утеплено фасад, встановлено ІТП, енергоефективні насоси та LED-освітлення. Це дозволило викупити додаткові потужності у ДТЕК, щоб встановити систему теплових насосів. Частина з них розміщена у вентиляційних шахтах, щоб відбирати тепло з повітря, що покидає будинок, та направляти його на підігрів гарячої води. Вартість 1 Гкал становить 680 грн, тоді як Київтеплоенерго продає 1 Гкал за 1654 грн. Теплові насоси іншого типу встановлені на даху та виробляють тепло з атмосферного повітря. Вартість 1 Гкал становить 800 – 1300 грн в залежності від погодних умов. Тобто, такі технології впроваджувати в будинках вигідно, і вони досить швидко окуповуються.
Також Денис Кукса зауважив, що встановлення сонячних електростанцій на будинку дозволить зробити виробництво тепла ще більш рентабельним.
Співпраця з монополістами
Наступна тема форуму – взаємовідносини споживачів та монополістів. Дискусію відкрила Юлія Бородіна, заступник голови правління АОСББ міста Києва. Найперше вона зауважила, що саме проблеми, які виникали з монополістами, стали основним стимулом об’єднання ОСББ і ЖБК в асоціації, і не тільки в Києві.
«2021 рік – це був рік, коли ми вийшли на новий рівень взаємовідносин з монополістами у форматі круглого столу. На робочих зустрічах ми вирішували як конкретні проблеми будинків, так і розглядали загальні питання щодо надання комунальних послуг, тарифів, змін законодавства, а також спірні питання. Наразі нам вдалося налагодити нормальні стосунки з Київводоканалом, Київтеплоенерго, Євро-Рекострукцією та ДТЕК, тобто, крім Київгазу. За результатами круглих столів у разі необхідності проводимо спільні семінари чи інформаційні заходи для усіх ОСББ і ЖБК міста Києва», – сказала Юлія Бородіна.
Заступник директора департаменту Київводоканалу Юрій Терещенко розповів, що в цьому році ми фактично вперше перейшли від меморандумів та побажань до практичної роботи та конкретних результатів. Раніше форуми ОСББ організовувалися виключно монополістами, бо вони не знали, що робити і як доносити інформацію до ОСББ, які існували ніби самі по собі.
«Влітку цього року ми об’їхали десять районів та поспілкувалися з більшістю ОСББ і ЖБК. Ми живемо зараз у складний період реформ: це і тарифна політика, застосування нових тарифів, стримування тарифів, з’явилась абонплата, змінились правила надання комунальних послуг та укладання договорів, публічні договори та колективні споживачі, застосування нових методик розрахунків та інше. Тому ми зацікавлені та будемо продовжувати таку співпрацю в наступному році. Ми готові до діалогу», – додав Юрій Терещенко.
Андрій Ткаченко, заступник голови правління АОСББ Деснянського району, зауважив, що цього року представники асоціації також брали активну участь у розробці та коригуванні нормативно-правових документів, методик і правил щодо комунальних послуг і тарифів. Крім того, вирішували складні питання, зокрема, перевід будинків Київводоканалсервіса на обслуговування до Київтеплоенерго та врегулювання питання завищеного тарифу на опалення для 550 будинків Києва.
Представник Київтеплоенерго Денис Безпаленко подякував асоціації за плідну співпрацю та погодився, що рік був дійсно складним, але не тільки для ОСББ, а й для Київтеплоенерго.
«Наразі впроваджується нова методика 315, яка досить складна математично, тому будемо намагатися з представниками асоціації роз’яснювати всі складні моменти», – зазначив він.
Законодавчі ініціативи
Дискусії про внесення змін у законодавство розпочав Андрій Саук, старший експерт Офісу підтримки реформ Мінрегіону. Він представив законопроект щодо спрощення створення ОСББ та прийняття рішень у багатоквартирному будинку.
«Що пропонується. Перше, передбачити можливість повідомляти співвласників про збори не тільки шляхом направлення рекомендованого листа або особисто під розписку, але і шляхом направлення листа на електронну пошту або за допомогою інших засобів електронного зв’язку. Друге, зменшити кількість голосів, необхідних для прийняття рішення загальними зборами співвласників, до 50% + 1 голос. Далі, надати можливість проводити збори у форматі відеоконференції і дозволити електронне голосування. Знизити вартість реєстраційних процедур, прибравши вимогу обов’язкового нотаріального посвідчення підписів у разі використання електронного підпису. Можливо також буде запроваджена реєстрація ОСББ онлайн. Такі основні аспекти законопроекту», – доповів Андрій Саук.
Також він звернув увагу на проблему управління будинками за відсутності необхідного персоналу, включаючи бухгалтера, інженера, юриста, сантехніка, двірника та інших. Співвласникам може бути складно, або вони не бажають утримувати необхідний штат, внаслідок чого всі ці обов’язки покладаються на голову правління. Валерій Нікітченко зауважив, що проблему професійного управління можна вирішити через управляючі асоціації ОСББ, які будуть надавати менеджерів та інших фахівців з власного (а фактично спільного для всіх ОСББ, які входять до такої асоціації) штату працівників.
Олег Сніцер, помічник народного депутата Олександра Качури, розказав про особливості законопроєкту щодо земельних ділянок багатоквартирних будинків.
«Цим законопроектом ми хочемо досягти основної мети, яка полягає в тому, що усі земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, будуть передаватися у спільну сумісну власність співвласникам будинку. Наразі такі земельні ділянки та прибудинкові території юридично належать місту. Прийняття законопроекту дасть можливість співвласникам на законних підставах огороджувати прибудинкову територію, встановлювати шлагбауми, здавати землю в оренду, облаштувати парковку, дитячий та спортивний майданчик тощо», – розказав помічник народного депутата.
Олексій Рачинський, заступник директора Київського інституту земельних відносин, повідомив, що інвентаризація земельних ділянок знаходиться вже на завершальній стадії.
«Станом на сьогодні на сесію Київради на затвердження вже подано 652 кадастрових квартали, на яких розташовано 830 зареєстрованих земельних ділянок житлової та громадської забудови. Ми плануємо до 01 липня наступного року закінчити всю камеральну обробку та погодження всіх кадастрових кварталів і передати на затвердження Київраді. Після чого Департамент земельних ресурсів КМДА реєструє право комунальної власності на ці земельні ділянки, і земельна ділянка, на якій розташований будинок, стає об’єктом цивільно-правових відносин. Тобто ОСББ вже може звернутися до Київської міської ради щодо передачі земельної ділянки. Якщо згаданий законопроєкт буде ухвалений, то співвласники будинку зможуть отримати земельну ділянку у спільну власність. Якщо законопроєкт не буде прийнято, то ОСББ може отримати земельну ділянку у постійне користування. Ця процедура для ОСББ буде безкоштовною», – зазначив Олексій Рачинський.
Також він додав, що кожне ОСББ може слідкувати за цим процесом, і як тільки кадастровий квартал, на якому розташований будинок, буде затверджений, а право комунальної власності зареєстровано, можна звертатись до Київради.
Своїми думками та поглядами щодо власності на нерухомість і управління житлом поділився доктор економічних наук, професор Всеволод Ніколаєв. Зокрема, він зазначив, що у нас будинка юридично не існує, і він не відображається в бухгалтерському обліку. Тобто будинка немає як активу, будинка немає як вартості. Професор зауважив, що в усьому світі нерухомість – це земля з будинком, а у нас нерухомість – це квартира, відокремлена від будинку і землі.
Також він наголосив, що управління має бути ефективним, тобто мати наслідком збільшення вартості нерухомості. І головна проблема управління будинками полягає в тому, що в Україні більшість співвласників не здатні приймати ефективні рішення.
Не вирішивши питання, що таке нерухомість, хто власник та як відобразити вартість землі та будинку в управлінському та бухгалтерському обліку, ми не зможемо вирішити проблему ефективного управління. Власник повинен розуміти, що він продає квартиру дешевше, тому що його будинок знаходиться в поганому стані.
«Ви повинні чітко розуміти, що якщо ви сьогодні проголосували, навіть 100 відсотками, щоб відкласти ремонт, то завтра ви заплатите за цей ремонт вдвічі дорожче. А той, хто буде купувати квартиру в такому будинку, скаже, вибач, я не хочу в тебе купувати квартиру за таку ціну, бо тут заборгованість за ремонт, і через рік чи два я буду змушений за нього додатково заплатити. Співвласникам необхідно усвідомити, що внески на утримання будинку – це не втрати, а збільшення вартості їх активів», – зауважив Всеволод Ніколаєв.
Житлово-будівельні кооперативи
Дискусію на тему житлово-будівельних кооперативів відкрила Дар’їна Тетяна, голова правління Асоціації ЖБК та ОСББ Шевченківського району, голова правління ЖБК «Червона зірка». Вона розповіла, що будинку, яким вона керує більше 50 років, і увесь цей час ним управляє ЖБК. В порівнянні з сусідніми жеківськими будинками його стан принаймні вдвічі кращий. Це є доказом того, що кооператив – ефективна форма управління житлом.
Тетяна Дар’їна вважає, що замість спонукати ЖБК до реорганізації в ОСББ, необхідно вдосконалити законодавство про кооперацію і внести зміни в закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках».
Максим Петренко зазначив, що діюче законодавство побудоване на тому, що будь-який багатоквартирний будинок управляється співвласниками, тому питання необхідно вирішувати у цій парадигмі.
Учасниця із залу зауважила, що у 2018 році вона приймала участь у міжнародній конференції, яка проходила в Києві за участі представників житлово-будівельних кооперативів з усього світу. І вони розказували, що у них кооперативний рух підтримується на державному рівні, тоді як у нас держава намагається позбавити кооперативи права управляти своїм будинком, який його члени (а після викупу квартир фактично співвласники) побудували за власні кошти.
Інші виступаючі наголосили на відсутності чіткого порядку реорганізації ЖБК в ОСББ та складній процедурі такого перетворення.
Роман Гученко, віце-президент Всеукраїнської ради голів ОСББ, окрім критичних зауважень в сторону ЖБК, висловив слушну думку, що найкращим рішенням в даній ситуації може стати профільний закон про житлово-будівельні кооперативи.
Всеукраїнська асоціація ОСББ і ЖБК
Зі вступним словом по темі створення Всеукраїнської асоціації ОСББ і ЖБК виступив Олексій Тихонов, радник заступника голови КМДА.
Як один з ініціаторів створення АОСББ міста Києва, він розказав, що цей процес для нього зайняв десять років – з 2011 року, коли він вперше почав шукати однодумців. На прикладі відео, показаного в залі під час виступу, він пояснив, що виконав роль лідера та надихнув послідовників, які в свою чергу, перетворили ідею на громадський рух. Він закликав ОСББ і ЖБК, які ще не вступили до асоціації, приєднуватись до цього руху.
Валерій Нікітченко, голова правління Асоціації ОСББ і ЖБК міста Києва, пояснив, що ідея створення всеукраїнської асоціації виникла у зв’язку з необхідністю представництва інтересів ОСББ і ЖБК на державному рівні, в тому числі з питань внесення змін у законодавство.
Також він зауважив, що ОСББ і ЖБК України можуть і мають створити власний багатомільярдний фонд, а для цього потрібна підтримка усіх співвласників та спільна організація, яка буде ним управляти.
Досвід діяльності місцевих револьверних фондів показує, що їх капітал занадто малий, щоб фінансувати проекти з енергомодернізації та капітальних ремонтів будинків. В основному їх кошти використовуються на аварійні та поточні ремонти.
Голова правління Асоціації ОСББ Фонд «Сприяння» з міста Харкова Юлія Самойлова поділилась досвідом діяльності асоціації, в тому числі на міжнародному рівні. Вона зазначила, що проблеми у ОСББ, де б вони не знаходились, одні й ті ж самі, і з монополістами, і з реєстраторами, і з землею. Тому створення всеукраїнської асоціації сприятиме консолідації спільноти ОСББ, координації спільних дій та об’єднанню зусиль для впливу на владу.
Про досягнення Асоціації ОСББ «Наше Лівобережжя» з міста Дніпра розповів голова правління Станіслав Кушнір. Діяльність асоціації охоплює два мікрорайона, в яких 95 відсотків будинків створили ОСББ. Наразі в асоціацію входить 75 відсотків ОСББ. Багато з них ведуть спільну господарську діяльність, щоб зменшити адміністративні витрати і, відповідно, розмір внесків співвласників. В більшості будинків асоціації були проведені ремонти та благоустрій прибудинкових територій. Також він зауважив, що квартири в будинках асоціації подорожчали на 30 відсотків.
З приводу створення всеукраїнської асоціації Станіслав Кушнір зазначив, що така організація може передусім стати площадкою для обміну досвідом між містами, а також для спільної роботи в галузі законодавства.
Також ініціативу щодо створення всеукраїнської асоціації підтримав Павло Хобот, голова правління Асоціації взаємодії ОСББ і ЖБК «Наш дім» з міста Дніпра. Він навів естонський приклад, де існує централізована та структурована асоціація (Союз квартирних товариств Естонії) з представництвами в усіх регіонах країни. В асоціацій ОСББ є колосальний потенціал, але поки що немає єдиного центру та результатів, які б відповідали цьому потенціалу. Також він наголосив на необхідності знайти спільну мову з усіма організаціями, які на сьогодні представляють інтереси ОСББ і ЖБК, щоб всеукраїнська асоціація не стала «однією з», а об’єднала всі середовища.
Галина Дрот, голова правління Асоціації ОСББ «Веста К» з міста Маріуполя розповіла, що до складу асоціації входить більше 150 будинків, і вона переважно здійснює правозахисну діяльність. Тому ми зацікавлені у створенні всеукраїнської асоціації, адже це допоможе розширити і наші можливості.
В рамках форуму голова правління Валерій Нікітченко поділився досвідом створення та організації роботи дисконтного клубу АОСББ міста Києва та представив нових і дійсних партнерів клубу, які провели презентації своїх товарів / послуг для ОСББ і ЖБК.
Форум завершився нагородженням переможців конкурсу «12 найкращих ОСББ і ЖБК Асоціації» та розіграшем призів від спонсорів.
Нагадуємо, що за результатами форуму на сайті та фейсбук-сторінці АОСББ міста Києва буде опублікована підсумкова резолюція.
Кому не вдалося потрапити в Жовтневий палац чи подивитись пряму трансляцію, пропонуємо переглянути відеозапис форуму на фейсбук-сторінці АОСББ міста Києва:
Київський форум ОСББ і ЖБК 2021. Частина 1
Київський форум ОСББ і ЖБК 2021. Частина 2
Дякуємо спікерам та всім учасникам форуму!
Сподіваємось, що форум стане початком великих змін у житті ОСББ і ЖБК.