Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено лише три форми управління багатоквартирними будинками: 1) безпосередньо співвласниками, 2) шляхом створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), або 3) залучення управителя. У зв’язку з цим актуальності набуло питання реорганізації житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) в ОСББ.
Необхідність реорганізації кооперативу в об’єднання
Варто зазначити, що ЖБК не є формою управління будинком, а отже не дає співвласникам доступу до всіх можливостей та переваг ОСББ. Наприклад, взяти участь у програмі Фонду енергоефективності можуть тільки ті будинки, де вже створено ОСББ.
Крім того, будинки ЖБК можуть бути виставлені на конкурс з призначення управителя, в результаті чого співвласникам доведеться сплачувати кошти і ЖБК, і управителю.
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (надалі – Закон) житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об’єднання.
Засади реорганізації юридичної особи чітко визначені у Цивільному кодексі України (надалі – ЦК). Відповідно до ст. 104 ЦК юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов’язки переходять до правонаступників. Фактично, можливість реорганізувати ЖБК в ОСББ дає співвласникам механізм, як змінити форму управління будинком.
Отже, якщо співвласники зацікавлені в ефективному управлінні будинком, покращенні стану будинку та умов проживання, варто не відкладати та якнайшвидше реорганізувати ЖБК в ОСББ.
Як провести установчі збори
Відповідно до ст. 5 Закону реорганізація ЖБК відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення, зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна, і виявили таке бажання. В той же час, інформації, наведеної в цьому законі об’єктивно недостатньо для того, щоб зрозуміти для себе процедуру реорганізації ЖБК в ОСББ, тому розгляньмо її детальніше.
Насамперед, треба розібратися, хто саме має приймати рішення про реорганізацію кооперативу в ОСББ. На загальних зборах членів ЖБК рішення приймають члени ЖБК. Водночас на установчих зборах рішення приймають співвласники. Не завжди склад членів ЖБК та склад співвласників будинку збігається. Враховуючи, що відповідно до вищенаведеної статті Закону, з моменту прийняття рішення про реорганізацію ЖБК ці збори перетворюються на установчі збори ОСББ, виникає декілька запитань:
- Що робити, якщо не всі співвласники є членами ЖБК?
- Що робити, якщо серед членів ЖБК є не співвласники?
Саме тому до проведення загальних зборів ЖБК з питання реорганізації вам необхідно ретельно підготуватися та пересвідчитися, що серед членів вашого ЖБК немає осіб, які вже не є власниками квартир та/або нежитлових приміщень у вашому будинку. Також варто скласти реєстр співвласників будинку, щоб подивитися, хто з них входить до складу членів ЖБК, а хто ні.
Якщо в результаті ви побачите, що існують співвласники, які не є членами ЖБК, радимо вам повідомити їх не пізніше, ніж за 14 календарних днів до дати проведення загальних зборів ЖБК-установчих зборів ОСББ про дату, час, місце, порядок денний та ініціаторів цих установчих зборів, як того вимагає ст. 6 Закону.
У запланований для загальних зборів ЖБК (і відповідно установчих зборів ОСББ) день необхідно прийняти рішення про:
- Реорганізацію ЖБК шляхом його перетворення в ОСББ.
- Створення комісії з реорганізації ЖБК.
- Визначення строку для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (відповідно до ч. 5 ст. 105 ЦК такий строк не може бути менше двох та більше шести місяців з дня оприлюднення повідомлення про рішення щодо припинення юридичної особи).
- Створення ОСББ та затвердження його назви.
- Затвердження статуту ОСББ.
- Затвердження складу правління та ревізійної комісії ОСББ.
Проте, на проведенні таких зборів процедура реорганізації не завершується.
Що робити після установчих зборів
Після прийняття членами ЖБК рішення про реорганізацію та створення комісії з реорганізації, ця комісія починає свою роботу. Вона розглядає вимоги кредиторів, якщо такі є, та задовольняє їх або відхиляє. Після завершення строку для пред’явлення кредиторами своїх вимог, комісія складає передавальний акт, в якому фіксує все майно, кошти та зобов’язання, які має ЖБК, та знову ініціює загальні збори членів ЖБК для затвердження цього акту.
Коли ж всі необхідні рішення прийняті, а передавальний акт затверджений, можна звертатися до державного реєстратора або нотаріуса. Для державної реєстрації реорганізації ЖБК на ОСББ подається одночасно два пакети документів:
- Для припинення юридичної особи ЖБК через перетворення (рішення загальних зборів членів ЖБК про реорганізацію, оригінал або нотаріально засвідчена копія передавального акту);
- Для реєстрації нової юридичної особи ОСББ (рішення установчих зборів ОСББ, затверджений зборами статут).
Важливо звернути увагу на вимоги до оформлення документів, що подаються для проведення державної реєстрації. Статтею 15 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» встановлені такі вимоги:
- Документи мають бути викладені українською мовою.
- Документи не повинні містити підчищення або дописки, закреслені слова та інші виправлення, не обумовлені в них, орфографічні та арифметичні помилки, заповнюватися олівцем, а також містити пошкодження, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст.
- Рішення загальних зборів членів ЖБК викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується головою та секретарем загальних зборів. Справжність підписів на такому рішенні нотаріально засвідчується з обов’язковим використанням спеціальних бланків нотаріальних документів.
- У рішенні загальних зборів членів ЖБК необхідно зазначити відомості про персональний склад комісії з реорганізації, її голову, реєстраційні номери облікових карток платників податків або серію та номер паспорта (для фізичних осіб, які мають відмітку в паспорті про право здійснювати платежі за серією та номером паспорта), інформацію про порядок та строк заявлення кредиторами своїх вимог.
- Статут ОСББ викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується головою установчих зборів. Справжність підпису голови установчих зборів нотаріально засвідчується.
- Справжність підписів на передавальному акті ЖБК нотаріально засвідчується з обов’язковим використанням спеціальних бланків нотаріальних документів.
Ключові кроки реорганізації
Підсумуємо основні кроки, необхідні для реорганізації ЖБК в ОСББ:
- Створення реєстру співвласників багатоквартирного будинку та реєстру членів ЖБК;
- Вилучення зі списку членів ЖБК осіб, які не є співвласниками багатоквартирного будинку;
- Визначення дати, часу, місця, порядку денного загальних зборів членів ЖБК – установчих зборів ОСББ та прийняття рішення Правлінням ЖБК про скликання цих зборів;
- Повідомлення членів ЖБК про загальні збори членів ЖБК у порядку, передбаченому статутом ЖБК;
- Повідомлення співвласників будинку, які не є членами ЖБК про установчі збори ОСББ, у порядку, передбаченому ст. 6 закону Про ОСББ;
- Проведення загальних зборів членів ЖБК-установчих зборів ОСББ та прийняття необхідних рішень;
- Проведення роботи комісією з реорганізації та складання передавального акту;
- Скликання загальних зборів членів ЖБК для затвердження передавального акту;
- Підготовка та подача документів для державної реєстрації перетворення ЖБК в ОСББ.
З моменту, коли ваше новостворене ОСББ з’явиться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, процедура реорганізації ОСББ буде офіційно завершена.
Автор: Марія Осипчук, юридичний радник Управбуд