РЕЗОЛЮЦІЯ
Київського форуму ОСББ і ЖБК 2021
Київ, 19 січня 2022 року
24 грудня 2021 року в Жовтневому палаці пройшов перший Київський форум ОСББ і ЖБК 2021 «Минуле-Сьогодення-Майбутнє», організований Асоціацією ОСББ та ЖБК міста Києва.
Загалом форум відвідали понад 200 делегатів, серед яких: представники державних органів та установ, місцевої влади та комунальних підприємств, ОСББ і ЖБК, а також їх асоціацій. Більше 20 спікерів взяли участь у панельних дискусіях з наступних тем:
– модернізація багатоквартирних будинків та програми співфінансування;
– співпраця ОСББ і ЖБК з владою та монополістами;
– спрощення процедури створення ОСББ та ухвалення рішень у багатоквартирних будинках;
– оформлення земельних ділянок у спільну власність співвласників будинку;
– житлово-будівельний кооператив як форма управління багатоквартирним будинком;
– створення Всеукраїнської асоціації ОСББ і ЖБК;
– створення Фонду розвитку та підтримки ОСББ і ЖБК (револьверний фонд).
За результатами обговорення учасниками форуму зазначених тем, на підставі аналізу та узагальнення виступів і коментарів, враховуючи світову практику та рекомендації міжнародних організацій, пропонуємо:
З питань енергомодернізації багатоквартирних будинків та програм співфінансування
1. Міській владі Києва підписати меморандум про співпрацю з Фондом енергоефективності та прийняти програму про додаткове відшкодування вартості енергоефективних заходів учасникам програми «Енергодім», щоб принаймні вирівняти умови з програмою «70/30».
На кінець 2021 року близько 250 громад України вже стали партнерами Фонду, що дозволяє ОСББ скористатися одразу декількома фінансовими джерелами для реалізації енергофективних проектів у своїх будинках.
Масштабну енергомодернізацію в місті Києві неможливо провести за умов обмеженого бюджету програми «70/30» та на конкурсних засадах. Але це можливо зробити, об’єднавши фінансові можливості держави, міст та співвласників за підтримки міжнародних фінансових інституцій.
2. Міністерству розвитку громад та територій, Державному агентству з енергоефективності та енергозбереження, Фонду енергоефективності, київській міській владі та владі інших міст, головам ОСББ і ЖБК, співвласникам багатоквартирних будинків, звернути увагу на переваги застосування теплових насосів та відновлюваних джерел енергії поряд з впровадженням енергоефективних заходів для додаткового зниження енергоспоживання багатоквартирних будинків. Дані технології цілком рентабельні, досить швидко окуповуються та можуть зменшити співвласникам будинків платіжки за теплову та електроенергію в три-чотири рази.
Існує багато прикладів їх використання в багатоквартирних будинках як в Україні, так і у світі, а уряди та муніципалітети всіляко сприяють розвитку малої генерації, і навіть більше. Минулого року сенат Берліна схвалив проект місцевого закону про обов’язкове використання сонячної енергії (Solargesetz), у межах якого на дахах усіх новобудов і старих будинків встановлять сонячні панелі. І якщо подивимося на те, що вже відбувається у США, Франції, Великобританії, Німеччині, Португалії та інших країнах, з оголошеннями про нове законодавство щодо використання сонячної енергії у будівлях, то побачимо зростаючу хвилю усвідомлення того, що ці технології можуть допомогти не тільки зменшити комунальні витрати співвласників, а й досягти енергетичної незалежності країни.
3. Кабінету Міністрів України схвалити Державну цільову програму енергоефективності і розвитку сфери виробництва енергоносіїв з відновлюваних джерел енергії та альтернативних видів палива до 2027 року, передбачивши стимулювання об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів до виробництва теплової та електроенергії для власних потреб шляхом відшкодування частини суми кредиту на придбання відновлюваних джерел енергії та теплових насосів, включаючи вартість їх встановлення.
Фонду енергоефективності розробити спеціальні пакети відшкодування витрат на встановлення відновлюваних джерел енергії у багатоквартирних будинках, як в комплексі з енергоефективними заходами, так і за окремим проектом за спрощеною процедурою.
Держенергоефективності та Міненерго запровадити механізми підтримки малої розподіленої генерації (Net Metering та Net Billing), які надаватимуть можливість постачати в мережу надлишкову енергію, а потім споживати її за потреби, або продавати надлишки енергії за ринковою ціною постачальникам.
4. Депутатам та посадовцям усіх рівнів припинити практику безкоштовних ремонтів за рахунок бюджетних коштів як таку, що шкодить розвитку інституту відповідального власника житла. Така «благодійна діяльність» формує у співвласників очікування, що про їхні будинки подбає місто чи держава, що створює підгрунтя для провалу будь-яких ініціатив щодо масштабної енергомодернізації житлового фонду на засадах співфінансування.
Щоб полегшити співвласникам здійснювати енергоефективні заходи у занедбаних будинках чи з низькою платоспроможністю, доцільно запровадити диференційований підхід до співфінансування, збільшивши відсоток відшкодування вартості проекту для таких будинків.
Місцевим радам прийняти програму надання фінансової підтримки новоствореним ОСББ. Кошти, передбачені на безкоштовні ремонти, направити на фінансування такої програми.
З питань створення ОСББ та управління багатоквартирним будинком
5. Знизити кількість голосів, необхідних для прийняття рішення загальними зборами співвласників до простої більшості від загальної кількості голосів, з метою уникнення випадків, коли невелика кількість співвласників будинку саботує думку більшості співвласників, користуючись тим, що для прийняття рішення необхідна занадто велика кількість голосів, зокрема щодо модернізації та ремонту будинку, визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Адже забезпечення утримання будинку в належному стані – це основний обов’язок ОСББ, а також співвласників.
Визначити перелік питань, по яким рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини (або три четвертих) загальної кількості голосів, зокрема:
– відчуження або передача у довгострокове користування спільного майна співвласників;
– знесення існуючого будинку та будівництво замість нього нового;
– надбудова чи добудова будинку, зведення чи руйнування господарських споруд;
– віднесення до складу квартири певних частин будинку, які належать до спільної власності;
– зміна цільового призначення приміщень, які перебувають у спільній власності;
– встановлення чи скасування обмежень щодо користування спільним майном.
6. Юридично прийнятним способом повідомлення співвласника про проведення загальних зборів може бути його направлення електронною поштою, якщо співвласник подав про це письмове клопотання або письмово погодився, що повідомлення може бути направлене таким способом. При цьому співвласник має надіслати у відповідь підтвердження про отримання повідомлення, інакше воно вважається неотриманим. Відправником робиться запис про повідомлення співвласника електронною поштою у відповідному документі.
7. Внести зміни до закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», якими встановити, що голосування з питань, винесених на розгляд установчими / загальними зборами співвласників, може проводитись через сертифіковану онлайн-систему електронного голосування, якщо це передбачено статутом об’єднання.
Провайдер електронного голосування повинен забезпечити виконання наступних вимог:
– автентифікація особистості співвласника в онлайн-системі;
– захист електронних бюлетенів та результатів голосування від втручання;
– автоматичний підрахунок голосів;
– резервне копіювання даних, на випадок технічного збою;
– можливість оприлюднення протоколу електронного голосування;
– можливість зберігання електронних бюлетенів для їх перевірки чи перерахунку;
– можливість видачі виписки з результатами електронного голосування.
Голосування на зборах не може проводитись з питань, що не вказані в електронному бюлетені. Повідомлення про проведення загальних зборів повинно містити інформацію про можливість електронного голосування, а також процедуру та правила електронного голосування.
8. Збори співвласників можуть бути проведені з використанням електронних засобів відеозв’язку, якщо це передбачено статутом об’єднання. Співвласник отримує доступ до встановлення каналу відеозв’язку зі зборами після автентифікації особистості. Якщо його можуть чути і бачити інші учасники, він вважається присутнім на зборах. Повідомлення про проведення зборів повинно містити вказівки, як отримати доступ та налаштувати відеозв’язок.
З питань земельних ділянок багатоквартирних будинків
9. У Цивільному кодексі та законі «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» необхідно чітко визначити, що до спільного майна співвласників належить земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок, належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
У ст. 42 Земельного кодексу передбачити, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність співвласникам багатоквартирного будинку.
Законодавство багатьох зарубіжних країн, що регулює питання нерухомості, виходить з принципу, що основою будь-якого об’єкту нерухомості є земля. У законодавчих актах США та Канади земельна ділянка визнається невід’ємним елементом власності учасника кондомініуму і входить до переліку спільного майна співвласників. Класична німецька модель власності базується на концепції єдиного об’єкта нерухомості, якими є земля та розташований на ній будинок з усіма складовими. У Земельному кодексі Швеції було запроваджено поняття 3D-власності, а кондомініум визначається, як тривимірне нерухоме майно. Подібні положення є у законодавстві Франції, Данії, Польщі, Естонії та інших країн.
10. У зв’язку з невиконанням Кабінетом Міністрів впродовж тривалого часу норми статті 42 Земельного кодексу щодо визначення порядку передачі земельних ділянок внести зміни до Земельного кодексу, якими затвердити такий порядок.
Верховній Раді України підтримати законопроект № 4444 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки».
11. Верховній Раді України та Кабінету Міністрів України розробити та прийняти необхідні нормативно-правові документи щодо опису, обліку та оцінки складного об’єкту нерухомості (земля-будинок-квартира), як активів спільної та індивідуальної власності, що дозволить співвласникам здійснювати ефективне управління витратами і вигодами домоволодіння.
З питань житлово-будівельних кооперативів
12. Взяти до уваги, що відповідно до Закону України «Про кооперацію» житлово-будівельний кооператив є формою управління спільним майном багатоквартирного будинку. Це кооператив, який утворюється громадянами на добровільних засадах на підставі членства і об’єднання майнових (пайових) внесків з метою задоволення своїх житлових потреб шляхом спільної участі в будівництві багатоквартирного будинку, його наступному утриманні й управлінні будинком і прибудинковою територією.
Відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений житлово-будівельним кооперативом, є його власністю. У разі викупу квартири член житлово-будівельного кооперативу стає її власником.
Так само у світовій практиці житлово-будівельні кооперативи використовуються не лише як форма співфінансування житлового будівництва, а й як форма спільного домоволодіння та управління.
13. Розробити законопроект «Про житлово-будівельні кооперативи», яким встановити єдину правову основу для організації житлово-будівельних кооперативів, а також управління їх будинками, що не передбачає зміну статусу кооперативу після завершення будівництва чи викупу квартир членами кооперативу, а також вдосконалити систему здійснення права власності та управління в кооперативному будинку, зокрема, передбачити, що у разі продажу квартири, новий власник набуває членство в кооперативі та має право голосу. Водночас дозволити реорганізацію житлово-будівельного кооперативу в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за умови, що всі члени внесли свої частки в повному обсязі.
14. Підготувати пропозиції до проекту Житлового кодексу щодо відродження житлово-будівельного кооперативного руху, як перевіреного та ефективного механізму реалізації громадянами права побудувати собі житло, передбаченого Конституцією України.
15. Верховній Раді України, Кабінету Міністрів України та місцевим органам влади вжити як законодавчих, так і фінансових заходів для забезпечення їх розвитку, в тому числі надання земельних ділянок для будівництва, кредитування за зниженими ставками та інш.
За результатами міжнародного симпозіуму «Житлові кооперативи як модель створення доступного та якісного житла в Україні», що відбувся у Києві 12-13 листопада 2018 року, організованого Housing Initiative for Eastern Europe спільно з Center of Competence for Major Housing Estates за підтримки Cooperative Housing International, було підписано спільне звернення до Уряду України щодо створення умов для відновлення житлово-будівельних кооперативів, як невід’ємної складової європейської моделі забезпечення громадян житлом за низькою вартістю з високою якістю життя.
З питань співпраці ОСББ і ЖБК з владою та монополістами
16. Міністерству розвитку громад та територій прискорити відновлення роботи Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Обласним державним адміністраціям у 2022 році відновити роботу місцевих рад з питань сприяння розвитку ОСББ, де це ще не зроблено.
Кабінету Міністрів України розширити повноваження рад на житлово-будівельні кооперативи, включити до їх складу представників ЖБК. Змінити назву ради на Національну раду з питань створення та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків і житлово-будівельних кооперативів, обласним державним адміністраціям так само.
17. Представникам ОСББ і ЖБК в радах займати проактивну позицію, не допускаючи зведення їх роботи до формальних засідань. У разі необхідності запропонувати зміни до положень про ради, щоб підвищити ефективність та результативність їх діяльності.
18. Асоціаціям та громадським об’єднанням, які представляють інтереси ОСББ і ЖБК, організувати на постійній основі проведення круглих столів з представниками постачальників комунальних послуг, які займають монопольне становище, для обговорення законодавства та нововведень, врегулювання спірних питань та вирішення конкретних проблем ОСББ і ЖБК.
За потреби проводити спільні з представниками монополістів семінари / вебінари на актуальні теми.
Досвід співпраці АОСББ міста Києва з Київводоканалом, Київтеплоенерго та ДТЕК Київські електромережі показує, що монополісти зацікавлені у налагодженні взаємодії зі споживачами у таких форматах.
З питань створення Всеукраїнської асоціації ОСББ і ЖБК та Фонду розвитку і підтримки
19. Асоціаціям та громадським організаціям, які представляють інтереси ОСББ і ЖБК, розпочати переговори про створення Всеукраїнської асоціації ОСББ і ЖБК з метою об’єднання їх у централізовану та структуровану організацію, покращити комунікацію та обмін досвідом, забезпечення представництва на державному та міжнародному рівнях, підготовки проектів нормативно-правових актів, розробки стандартів управління багатоквартирними будинками, програм професійного навчання керівників та фахівців ОСББ і ЖБК.
20. ОСББ і ЖБК можуть і мають створити свій власний багатомільярдний Фонд розвитку і підтримки (револьверний фонд) для фінансування енергомодернізації та ремонтів будинків. Реалізацію цього амбітного проекту та управління фондом покласти на Всеукраїнську асоціацію ОСББ і ЖБК.
Необхідно залучити міжнародні організації до підготовки положення про фонд, формування стартового капіталу, управління фондом, контролю за використанням коштів. Це також допоможе підвищити довіру до фонду та його авторитет.
21. Розглянути модель ендаументу (цільовий фонд некомерційних організацій, англ. – endowment) із системи фондів: інвестиційного, револьверного та інноваційного.
Інвестиційний фонд (не менше 50% загального капіталу) забезпечує додаткові доходи та фінансову стабільність Фонду розвитку. Отримані доходи розподіляються наступним чином: частина коштів спрямовується на збільшення капіталу та покриття інфляційних втрат, решта – на формування інноваційного фонду. Тобто, кошти Фонду не витрачаються безповоротно, а інвестуються в цінні папери, корпоративні права, нерухомість чи банківські депозити, щоб отримати додатковий дохід. Накопичення капіталу відбувається не лише завдяки внескам донорів, а й отриманим доходам. Крім того, капітал Фонду розвитку не може бути зменшений – він може тільки нарощувати свої обсяги.
Револьверний фонд – це фінансовий ресурс, створений з метою видачі пільгових позик на цільові проекти, який постійно відновлюється за рахунок їх повернення. Револьверний (англ. revolving – оборотний) означає, що кошти фонду використовуються неодноразово і безперервно обертаються між фондом та позичальниками. Ставка за кредитом становитиме лише 2% на рік.
Інноваційний фонд створюється за рахунок доходів Фонду розвитку, а не внесків, з метою видачі грантів на фінансування проектів, спрямованих на впровадження сучасних технологій в управлінні багатоквартирними будинками, а також енергоефективних, екологічних та соціальних інновацій.
Ендаументи виникли в США і використовувались спочатку для недержавної підтримки освітніх закладів. Деякі з них існують вже понад 100 років. Нині ендаумент Гарвардського університету становить понад 34 мільярди доларів, Єльського – 12,7 мільярда, Прінстонського та Стенфордського – понад 10 мільярдів кожен. Національний фонд мистецтв, який виріс із ендаументу, фактично виконує функції відсутнього в США Міністерства культури.
22. Пілотна фаза передбачає формування стартового капіталу в розмірі 100 мільйонів гривень за рахунок грантів міжнародних фінансових інституцій для впровадження та вдосконалення моделі роботи Фонду. Подальше наповнення фонду може здійснюватись за рахунок внесків співвласників (ОСББ і ЖБК), підприємств і громадян, коштів міського та державного бюджетів. За попередніми підрахунками у Фонду є потенціал для збільшення капіталу до 1 мільярда гривень протягом 3-4 років, якщо хоча б половина співвласників (ОСББ і ЖБК) погодиться щомісячно вносити по 10 гривень.
23. Строк діяльності Фонду необмежений та розрахований на довгострокову перспективу, щоб його коштами могли користатися майбутні покоління співвласників багатоквартирних будинків.
Переконані, що реалізація вищенаведених пропозицій допоможе провести масштабну модернізацію житлового фонду, підвищити ефективність управління багатоквартирними будинками, побудувати партнерські відносини між співвласниками, владою та монополістами, а також стане запорукою сталого розвитку ОСББ і ЖБК у майбутньому.