Немало власників квартир нарікають на погану якість комунальних послуг та відсутність будь-якої відповідальності виконавців цих послуг перед споживачами.
«Не прибирають прибудинкову територію», «не працює ліфт», «брудні під’їзди», «перегоріли лампи на сходах», «суми в платіжках шокуючі», «за що ми платимо» і т. п.
В той же час власники квартир не хочуть нічого робити, щоб покращити ситуацію. Але ж під лежачий камінь вода не тече.
Напевне в будь-якому будинку знайдуться небайдужі, ініціативні та добросовісні мешканці, які бажають перетворити свій будинок на сучасне і комфортне житло. Головне – їх підтримати.
Чому ОСББ або хто в домі господар
Статтею 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Відповідно до цієї ж статті можливі три форми управління:
– самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя),
– управителем багатоквартирного будинку,
– об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ).
Перший варіант може бути вигідний для невеликих будинків. Але у цьому випадку для вирішення кожного питання потрібна згода більшості співвласників.
У великих будинках така форма буде незручна для ухвалення рішень. Також вона не підійде, якщо співвласники, наприклад, забажають отримати фінансову допомогу на капітальний ремонт чи енергомодернізацію будинку.
Другий варіант – найняти управляючу компанію. Ухвалений у 2015 році Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надавав один рік для самостійного вибору форми управління багатоквартирном будинком. Якщо власники будинку не могли визначитися, то управителів їм призначав виконавчий орган місцевої влади – на рік. За цей час співвласники могли знайти свого управителя, але укласти новий договір вони могли після закінчення дії попереднього договору, укладеного виконавчим органом місцевої ради.
На сьогодні у багатоквартирних будинках, у яких не призначили управителя, виконавчий орган місцевої ради більше не може самостійно призначити управителя. Для цього співвласники будинку мають провести збори, на яких більшістю голосів затвердити прохання до місцевої ради провести відповідний конкурс.
Слід зауважити, що управителі – це комерційні організації, метою яких є отримання прибутку, що звичайно відобразиться на сумах в платіжках.
Третій варіант – створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Процес переходу від ЖЕКів до ОСББ починався з великої недовіри мешканців до нової форми управління будинком. Але за кілька років їх стало понад 32 тисячі, і найближчим часом утворяться тисячі нових.
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – це самостійна юридична особа, яка може бути створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку з метою ефективного управління будинком і прибудинковою територією та отримання житлово-комунальних послуг належної якості за кращими цінами. Крім того, ОСББ мають можливості набагато покращити фізичний і технічний стан будинку та умови проживання в ньому. Наразі ОСББ – найбільш привабливий варіант управління будинком.
Відповідно до статистики Мінрегіону по Україні середній показник будинків, які перебувають в управлінні ОСББ становить 17,6%. Загалом в Україні зареєстровано 32 982 таких об’єднань. У Херсонській та Тернопільській областях ОСББ функціонують у більш, ніж третині багатоквартирних будинків. Хоча в деяких регіонах ОСББ створюються повільно. Серед таких – Київська область та м. Київ, Чернівецька та Чернігівська області.
Очевидно, що необхідно проводити роз’яснювальну роботу та сприяти співвласникам багатоквартирних будинків створювати ОСББ, адже ця форма управління будинком має значні можливості і переваги.
Переваги створення ОСББ
Головними перевагами ОСББ є те, що така форма управління забезпечує ефективне утримання будинку, дозволяє самостійно розпоряджатися коштами та контролювати витрати, а також проводити заходи з енергоефективності.
Насамперед ОСББ має статус юридичної особи, що дозволяє відкривати банківські рахунки, укладати договори, наймати персонал та повноцінно розпоряджатися коштами для забезпечення управління будинком.
Ще одна перевага в тому, що співвласники можуть приймати рішення щодо управлінням будинком. В ОСББ чітко визначена структура керівних органів та їх повноваження. Зокрема, лише загальні збори ОСББ можуть визначати розмір внесків на утримання будинку та розпоряджатися спільним майном.
Також співвласники можуть вимагати прозорості видатків та мають право отримати звіт у голови об’єднання про те, які роботи зроблено, скільки це коштувало тощо.
Крім того, ОСББ можуть заробляти гроші на спільній власності – наприклад, здавати фасад будинку в оренду під рекламні площі, або здавати приміщення в оренду під офіс, магазин чи склад. Отриманий дохід може бути спрямований на утримання будинку, благоустрій території чи зменшення суми квартплати.
ОСББ можуть самостійно обирати постачальників та підрядників і робити це з огляду на якість послуг та їх ціну, а також розірвати договір, якщо компанія неякісно виконуватиме свої обов’язки.
ОСББ може брати участь у державних та місцевих програмах фінансування енергомодернізації будинків, що дозволить зменшити суми оплати за житлово-комунальні послуги. В результаті співвласники зможуть покращити стан будинку і умови проживання, а також підвищити вартість квартир у ньому.
ОСББ має статус неприбуткової організації. Це означає, що незалежно від того, звідки надійшли кошти на рахунок ОСББ, якщо ці кошти використовуються виключно на статутну діяльність ОСББ, з них не сплачується податок на прибуток.
Для мешканців ОСББ зберігаються всі належні пільги та субсидії по сплаті житлово-комунальних послуг.
Практика показує, що після створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність співвласників щодо свого будинку. Як наслідок, у будинку з’являється справжній господар.
ОСББ – це добре, асоціація ОСББ – ще краще
Трапляються випадки, коли через непрофесіоналізм керівників та фахівців ОСББ або непорозуміння серед співвласників будинок швидко стає занедбаним, а нерухомість в ньому втрачає вартість.
Якщо у співвласників не все виходить як треба, не варто сваритися чи ліквідовувати ОСББ. Найкраще рішення в такій ситуації – передати управління асоціації ОСББ.
Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає можливість об’єднання ОСББ в асоціацію з метою захисту своїх прав та інтересів. Крім того, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) асоціації. Це забезпечує певні переваги і блага.
Покращення умов діяльності
Асоціація надає можливість ОСББ ефективніше відстоювати свої права в органах державної влади і місцевого самоврядування та у взаємовідносинах з монополістами, посилити вплив на владу з метою ухвалення законодавства та рішень в інтересах ОСББ, – від збільшення фінансування енергомодернізації будинків до передачі земельних ділянок співвласникам.
Зменшення комунальних витрат
Головна перевага асоціації – економія коштів співвласників. Об’єднавшись та використовуючи силу оптового замовника, асоціація може отримати істотні знижки від підрядників та постачальників і таким чином знизити комунальні та експлуатаційні витрати для кожного ОСББ, які входять до її складу, зокрема, на вивіз сміття, ремонтні роботи, обрізку дерев та інше.
Зменшення адміністративних витрат
ОСББ може передати частково або повністю функції з управління асоціації, щоб зменшити витрати на утримання будинку та оплату праці персоналу. Приєднатись до асоціації – вигідніше, ніж кожному ОСББ наймати штат своїх працівників. І це вигідніше за укладання договору з управителем, до вартості послуг якого додатково входить сума прибуток та відповідні податки.