Пароплав-будинок

І все ж таки – як вирішити проблему оновлення житлового фонду?

Про проблеми житлово-комунального господарства та можливі шляхи їх вирішення розповіли виданню «Хмарочос» експерти, депутати та громадські діячі.

За словами Олени Шуляк, народної депутатки і голови МФО «За велике будівництво», на майже один мільярд квадратних метрів житла в Україні, понад 80% – збудовано до 1980-х років. Все це застаріле, неефективне з точки зору енергоспоживання житло. Воно є причиною втрати тепла, а відтак – високих цифр споживання в тарифах і великих сум у платіжках. Застарілий житловий фонд потребує термомодернізації та капітального ремонту. 

Станом на сьогодні застаріла забудова, яка підлягає реновації, складає 15 мільйонів квадратних метрів житла з 62 мільйонів загального фонду міста Києва, розповідає керівник КО «Київгенплан» Сергій Броневицький. 

Згідно з Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» проведення капітального ремонту будинку та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку (власників квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку) пропорційно до частки власності. Важливо зазначити, що капітальний ремонт не входить до затвердженого Кабінетом Міністрів Переліку послуг з утримання будинків. Відрахування на капітальний ремонт зникли з тарифу ще у 1996 році. 

«В Європі сплачують певну суму на капітальний ремонт, а в нас відрахування на капремонти майже не йдуть. Тому багато об’єктів, які б ще могла врятувала реновація, через відсутність будь-якого ремонту, скоро просто перейдуть у статус аварійних», – пояснює народна депутатка. 

«Головна проблема, яку ми отримали внаслідок безкоштовної приватизації – це люди, які мають спільне майно, але не відчувають себе його власниками. Якби кожен, хто приватизував житло, сплатив за нього хоча б якусь частку вартості, це суттєво вплинуло б і на ставлення до спільного майна», – пояснює Олег Попенко, голова Спілки споживачів комунальних послуг.

Багато громадян за роки незалежності так і не усвідомили, що не лише квартири, але й будинки в цілому належать співмешканцям, і за стан будинків відповідають саме вони.

«Тому, що буде з будинками, якщо говорити більш гостро – скільки ці будинки простоять, залежить від людей, які навіть не знають, що вони – власники», – каже Андрій Саук, експерт у сфері житлово-комунального господарства.

Проблему застарілого житла повинен був вирішити закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», прийнятий у 2007 році. Втім,  в реальності закон майже не працює – його втіленню заважає необхідність згоди всіх без винятку співвласників на реконструкцію. У 2019 році Міністерство регіонального розвитку запропонувало законопроєкт, який мав би пришвидшити знесення старих будинків. Для рішення про реконструкцію чи знесення пропонувалося отримувати згоду лише 75% власників. 

Натомість в європейських країнах практикують саме оновлення старого житла. Наприклад, в Чехії за комплексну реновацію будинків (включаючи утеплення і добудову балконів) взялися співвласники з державою із залученням грантів Євросоюзу.

Загалом до 2030 року Євросоюз планує підвищити енергоефективність близько 35 мільйонів будинків. Про це йдеться у стратегії реновації Renovation Wave Strategy. Очікується, що реалізація стратегії дозволить, як мінімум, подвоїти темпи реновації житла у наступному десятилітті, що гарантує підвищення ефективності використання енергоресурсів у країнах ЄС. За даними Єврокомісії на реконструкцію будинків потрібні щорічні інвестиції в розмірі близько €275 млрд.

Проблема термомодернізації і санації житлового фонду, на думку Олега Попенка, є проблемою філософії розвитку міста і справою формування інституту відповідального власника. «В якихось районах можливе і будівництво нового житла і нової інфраструктури мікрорайону, в інших випадках це буде термомодернізація багатоквартирного будинку. Але у будь-якому разі ми повинні розуміти, що без створення державної програми реновації застарілого житла і без участі держави у її фінансуванні, вирішити цю проблему навряд чи можливо», – каже експерт. 

Основна проблема модернізації житлового фонду полягає у тому, хто буде за це платити, вважає Павло Федорів. 

У квітні 2020 року розпочалося громадське обговорення проєкту внесення змін до закону про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду. Ці зміни передбачають право девелопера домовлятися із співвласниками. 

«Наприклад, девелопер бажає знести старий будинок. На час реконструкції людей переселяють в «маневрений фонд» (який ще треба створити) або в інші ЖК цього девелопера. На місці старих будинків будують нові та вищі. Власники старих помешкань повертаються до свого району (або ні), а вільні квартири девелопер продає», – розповідає Павло Федорів.

Утім, на думку аналітика, пропоновані зміни спрямовані на боротьбу з наслідками проблеми, а не з її причиною – «нездатністю власників утримувати та ремонтувати своє житло».

Крім того, для українців нерухомість – це не не тільки елемент комфорту та інвестицій, але й ознака безпеки, вважає Святослав Павлюк, виконавчий директор асоціації «Енергоефективні міста України». Тому мешканців квартир важко переконати переїхати в тимчасове житло.  

Проблемою житлово-комунальної сфери, на думку експерта, є також і те, що кошти на утримання будинку нараховують по суті без врахування стану самого будинку – за нормами. «Власники мають розуміти зв’язок між станом будинку, тарифом на його утримання і переліком послуг, які їм надали. Для цього будинки треба обстежувати і формувати список проблем, які слід вирішити. З огляду на це вже формувати бюджет на рік», – каже Святослав Павлюк.

Останнім часом в Україні почали впроваджувати програми співфінансування енергомодернізації та капітального ремонту житла. Наприклад, у 2020 році за програмами співфінансування в Києві відремонтують близько 198 будинків. Внески співвласників складатимуть від 1 до 30% вартості робіт, а решта – від 70 до 99% – надійде з міського бюджету. Такий підхід, вважає міська влада, має «допомогти людям стати повноцінними власниками». 

Ефективність ОСББ, на думку Андрія Саука, пов’язана з тим, що мешканці усвідомили себе співвласниками: вони розуміють, що несуть солідарну відповідальність за стан будинку. В такому разі проблем з внесками на утримання будинку, на його думку, не виникає. Хоча відомі прикрі випадки, коли в ОСББ, створеному в старому будинку, виникають серйозні фінансові проблеми через несплату за комунальні послуги частиною співвласників.

«Станом на початок 2020 року у Києві налічувалося близько півтори тисячі ОСББ. Тобто наразі процес об’єднання співвласників в ОСББ не став основою для всього житлового фонду. Це зумовлено поганою законодавчою базою і поганим фінансуванням», – вважає Олег Попенко.

«В більшості східноєвропейських країн співвласники багатоквартирного будинку можуть отримати кредит на ремонт за дуже низькими відсотками. Паралельно вони отримують компенсацію з державного та муніципального бюджету. На жаль, в Україні пропонують кредит під 12-14%, виконання робіт за свій рахунок, і тому реалізація такої програми реновації як в Польщі, Литві, Словаччині практично неможлива», – пояснює голова Спілки споживачів комунальних послуг. 

До того ж проблема капітальних ремонтів стосується не лише старих будинків. Йдеться не тільки про сьогодення, але й про майбутнє, адже нові будинки з часом теж треба буде ремонтувати.

Догори