Середньовічне місто

Міфи про ОСББ або чого бояться власники квартир

Хоча старт створенню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків був даний ще у 2001 році, цей процес уже упродовж багатьох років супроводжується дискусіями і запитаннями від власників квартир: навіщо нам ОСББ, що зміниться на краще, а де гарантія?

На жаль темпи створення ОСББ в Україні знизилися з 2016 року, коли спостерігався найбільший приріст реєстрацій. Це було зумовлено ухваленим у 2015 році Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який надавав один рік для самостійного вибору форми управління у багатоквартирному будинку. Якщо власники будинку не могли визначитися, то управителів їм призначав виконавчий орган місцевої влади.

За даними Державної служби статистики, кількість діючих ОСББ в Україні на початок 2020 року становила 32 982 об’єднань. Зараз в середньому створюється близько 140 ОСББ на місяць. Якщо кількість реєстрацій ОСББ не збільшиться, то, за існуючих умов, в усіх багатоквартирних будинках будуть створені об’єднання співвласників приблизно через 87 років.

Водночас досвід діючих ОСББ показує, що саме об’єднання співвласників на сьогодні є найкращою формою управління багатоквартирним будинком. Про це свідчить як офіційна статистика, так і звіти міжнародних організацій.

Що ж є найбільшим гальмом для створення ОСББ?

Експерти зауважують, що найбільшими перешкодами є необізнаність мешканців про можливості та переваги ОСББ, а також поширені упередження та страхи щодо ОСББ. Отже …

Чого найбільше бояться власники квартир?

Нерідко мешканці багатоквартирного будинку, нажахані різноманітними страшилками, так і не наважуються створити ОСББ. Деякі з них вже стали класичними міфами, які зазвичай активно поширюються противниками ОСББ.

А тим часом ці міфи легко спростувати.

Міф 1: Керівництво ОСББ може виявитись недобросовісним. «Голова правління може виявитися непорядною людиною і несправедливо розподіляти кошти ОСББ», – такі побоювання досить часто можна почути від власників квартир.

Насправді: Згідно з законом, управління поточною діяльністю ОСББ здійснює колективний виконавчий орган – правління, а не одноосібно голова правління. Крім того, воно не призначається звідкілясь зверху. Правління обирається виключно загальними зборами ОСББ, таким чином, співвласники самі вирішують, кому доручити управління своїм будинком. І якщо співвласники не задоволені діяльністю правління, його можна переобрати.

Міф 2: Діяльність правління ОСББ неможливо проконтролювати. Люди побоюються насамперед того, що їхні гроші йтимуть невідомо куди.

Насправді: Контроль за діяльністю правління встановлююсь самі співвласники. Здійснює його обрана ними ревізійна комісія (або ревізор). Ревізійну комісію (ревізора) обирають виключно загальними зборами об’єднання, і тільки з числа співвласників багатоквартирного будинку. Жодна інша форма управління багатоквартирним будинком не здатна забезпечити такої прозорості і контролю за використанням коштів, як ОСББ. Навпаки – використання коштів, які сплачуються ЖЕКу, проконтролювати неможливо.

Міф 3: Через відмову від ЖЕКу будинок нікому буде обслуговувати. «У нас немає фахівців, які мають знання та досвід з експлуатації будинків, водопостачання, бухгалтерії та інш. Без таких фахівців, ОСББ не зможе нормально працювати».

Насправді: В ОСББ самі співвласники вирішують, які роботи і за які кошти виконувати в своєму будинку та в якому розмірі збирати для цього внески. А якщо серед співвласників багатоквартирного будинку немає певного фахівця, то його можна найняти. Адже закон не вимагає від співвласників утримувати свій будинок виключно своїми силами. Навпаки, для того ОСББ і надано статус юридичної особи, щоб об’єднання могло повноцінно функціонувати і залучати необхідних фахівців чи підрядників. Найняти прибиральника чи двірника не так страшно, як здається.

Додатковою перевагою ОСББ в цьому питанні є те, що роботи у будинку можуть виконувати його мешканці в рахунок внесків на утримання будинку та прибудинкової території.

Міф 4: А якщо доведеться платити за сусіда? Мовляв, «у будинку завжди знайдуться боржники, і їхні неплатежі доведеться покривати за рахунок сумлінних співвласників».

Насправді: Експертні опитування підтверджують, що рівень оплати у будинках, де створене ОСББ, перевищує 98% щомісяця. Адже у ОСББ мешканці більше усвідомлюють себе власниками будинку, що підвищує почуття відповідальності. Крім того, великий позитивний вплив на боржників мають сусіди.

Міф 5: Сума квартплати в ОСББ буде більша, ніж у ЖЕКу. Часто власники квартир думають, що голови ОСББ можуть самостійно визначати розмір внесків на утримання будинку і, звичайно, будуть його завищувати.

Насправді: Як показує практика, внески на утримання будинку та прибудинкової території у ОСББ зазвичай нижчі (а іноді значно нижчі), чим сума квартплати у будинках, які обслуговуються компаніями-управителями. По-перше, Закон надає право мешканцям будинку самостійно встановлювати вартість послуг з утримання свого будинку, і збільшення тарифу неможливе без рішення загальних зборів співвласників. По-друге, ОСББ можуть знизити адміністративні витрати та вартість комунальних послуг за рахунок об’єднання кількох ОСББ в асоціацію. По-третє, слід врахувати, що ОСББ є неприбутковою організацією та звільнене від сплати податку на додану вартість, який складає 20% тарифу, встановленого для будинків, які обслуговують управителі.

Міф 6: А чи не забере ОСББ чи банк наші квартири? Зазвичай такі запитання виникають через побоювання, що при створенні ОСББ квартири переходять у власність ОСББ, або коли йдеться про залучення кредитних коштів на енергомодернізацію будинку.

Насправді: У декого занепокоєння викликає положення, прописане в ст. 4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», що майно об’єднання утворюється з майна, переданого йому співвласниками у власність. Цю норму помилково трактують, як таку, що зобов’язує співвласників передати ОСББ весь будинок разом з квартирами. Звичайно, це є нісенітницею, адже правочини по відчуженню нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тобто ніякого автоматичного відчуження майна відбутися не може.

Створення ОСББ не змінює відносин власності у багатоквартирному будинку: ОСББ не стає власником ні окремих квартир, ні багатоквартирного будинку в цілому – співвласниками будинку залишаються власники квартир та нежитлових приміщень. Також співвласники, згідно з чинним законодавством, не несуть відповідальності за зобов’язаннями ОСББ.

Державою та органами місцевого самоврядування прийняті цільові програми підтримки ОСББ, наприклад, співфінансування енергомодернізації будинків, прозорість та результативність яких вже не один раз доведена на практиці.

Крім того, банки  кредитують ОСББ без застави, і банк має право стягувати заборгованість за кредитом лише з коштів, які ОСББ тримає на своєму поточному та\або депозитному рахунку.

Тож всі побоювання співвласників щодо втрати квартири через створення ОСББ є безпідставними. А от якщо співвласники нічого не будуть робити, є високий ризик втратити не тільки квартиру, а й весь будинок, оскільки з часом стан будинку погіршується і ніхто, крім співвласників не відповідає за нього.

Міф 7: Якщо ми створимо ОСББ, то будемо змушені робити капітальний ремонт за власні кошти. Найбільш поширеним міфом є те, що власники квартир вважають, що сплачуючи за послуги ЖЕКа, вони сплачують і за капітальний ремонт будинку.

Насправді: Це дуже хибна думка, адже до складу тарифу на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій не входить виконання капітального ремонту. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» забезпечення капітального ремонту будинку та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку незалежно від того, хто управляє будинком – ОСББ чи ЖЕК. Однак, створивши ОСББ, ви матимете можливість отримати фінансову допомогу на проведення ремонту від держави або органів місцевого самоврядування.

Коли найдоцільніше створювати ОСББ?

Це питання нерідко ставлять співвласники будинку. Можна з упевненістю відповісти: «Краще не зволікати!» Чим раніше створите ОСББ і візьметеся самостійно управляти своїм будинком – тим менше проблем доведеться усувати у майбутньому. Зволікання зі створенням об’єднання – це просто відкладання неминучого на потім. Зараз нерідко можна почути, що навіть управителі переконують мешканців будинків створити ОСББ, щоб провести енергомодернізацію будинку.

Крім того, після створення ОСББ ваш будинок стане справжньою громадою. Люди більше цікавляться станом будинку, зустрічаються на загальних зборах, вчаться знаходити компроміси і приймати спільні рішення. Одне слово – стають кращими власниками та сусідами, бо більше дбають про свій будинок і більше довіряють одне одному.

Там, де є ОСББ, житло починається з під’їзду, а не з квартири, а дім справді пахне домом! І коли люди усвідомлюють себе господарями, вони здатні разом покращити свій будинок, розуміючи при цьому, що він, так само, як і їхня власна квартира є цінним активом, який вони потім залишать своїм дітям та онукам.

Догори